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房屋交易与产权管理中心服务市民在行动——房产常识解答通你我
http://jiamusi.dbw.cn  2017-04-21 10:00:22

  房屋买卖、房屋租赁、二手房交易等关于房屋有关的业务与每名群众息息相关,但不少群众对于这些业务的法规和办理常识却略知甚少。为了让群众了解和熟悉房产方面的政策法规、业务办理等常识,在市政务服务中心房产交易办事大厅,笔者看到政策法规科科长王江向办理房产业务的一些群众答疑解惑。

  王先生说,之前听朋友说过,买卖房屋只要签订合同,付了款就行了,没有必要再办理房屋登记。 对于朋友的这种说法是否正确?

  王江回答说,根据《物权法》第六条:“不动产权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”和《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,除个别情形外,不动产登记是物权生效的必要条件。也就是说,如果不登记,即便是签订了合同,也付了款,房屋的所有权依然归属原房主。因此,为了保障公民财产安全,规避交易风险,房屋交易当事人应当及时办理不动产登记。

  租赁房屋的群众对于签订房屋租赁合同的注意事项往往考虑的不够细致,在办事大厅咨询台前,肖女士和几位年轻的市民咨询有关房屋租赁合同方面的有关问题。

  肖女士说,请问对于签订房屋租赁合同需要哪些注意事项呢?

  王江给出了具体的解答,王江说,按照《商品房屋租赁管理办法》第七条规定,《房屋租赁合同》应当具备以下条款:租赁用途。所租赁房屋的用途要求及使用期限是有必要明确的,以避免因房屋具体使用方式产生分歧。住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住还是允许承租人与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途等。租赁期限:通常承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都希望保持稳定的租赁关系,所以有必要在合同中明确约定租赁期限。

  租金和押金数额、支付方式方面,在如何支付租金和押金的问题上,租赁双方应当共同协商并在合同中做出明确约定。具体包括:租金的计算方式(以月计租或以年计租)、缴纳期限(租金先付还是后付,租金缴纳的具体日期等)、租金数额、逾期未缴纳租金的违约责任等;押金的数额、缴纳期限、押金的扣缴范围及扣缴金额等。需要提醒您的是,若现金支付租金或押金,应当保存好付款收据;若通过银行划账支付,最好直接划入出租人账户,并保存好划款凭证,以便您维权举证。

  房屋和室内设施的安全性能上,关于出租人对租赁房屋和室内设施的安全性需要承担的义务,《商品房屋租赁管理办法》第九条做出了明确规定:“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”

  关于承租人对租赁房屋和室内设施的安全性需要承担的义务,《商品房屋租赁管理办法》第十条做出了明确规定:“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。”

  物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳和争议解决办法和违约责任方面,除租金、押金以外,在房屋租赁期间还会产生水、电、气、热、有线电视、电话、物业等相关费用,为避免产生争议,租赁双方应缴纳方式等事宜做出明确约定。需要提醒您的是:当事人缴纳相关费用时,应妥善保管相关的票据,做为缴费义务已经履行的凭证。

  肖女士和在场的几位群众听到详细的解答后当场露出了满意的笑容。

  在买卖房屋时,一些市民会选择“房地产中介”方式进行交易,与中介机构签订服务合同的时候应该注意哪些问题呢?

  王江说,根据《城市房地产中介服务管理条例》第四章第十八条:“房地产中介服务合同应当包括下列主要内容:当事人姓名或者名称、住所;中介服务项目的名称、内容、要求和标准;合同履行期限;收费金额和支付方式、时间;违约责任和纠纷解决方式;当事人约定的其他内容。”第四章第二十二条“房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当的利益;允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;与一方当事人串通损害另一方当事人利益;法律、法规禁止的其他行为。”

  来办理房屋产权证的刘大爷提出,如果购买商品房房屋面积与实际房屋面积有误差,群众应该如何维护自己的权益呢?

      王江回答道,依据《商品房销售管理办法》第二十条:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”群众可以依据上述法规规定,依法维护自身合法权益。

作者:韩维鑫    来源:三江晚报    编辑:周法界
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